120章 划代楼盘：未社区（5200字更）
【块编号：E-12-01
块位置：增城区汽车城广园快速路交汇东北侧
土途：城镇住宅、零售商业、餐饮、商务金融。
使限：住宅70，商业40。
积：56889平方米（折合85.33亩）
性性质：求住宅容积率≤2.9......绿率≥35%......
二土况，叫价2.513亿元，竞买保证金低20%，增价幅度：100万元整数】
拍卖师介绍完三块，直接叫喊始拍卖。
商健刚才坐听，已经感受拍卖场紧张气氛，竞标技巧。
竞拍技巧熟悉，底，竞拍主理战术。
比先制，拍卖师刚报拍价瞬间果断举牌，抢占拍价，将别竞买挤向价位。
很况，较加价幅度使其竞买望却步，使拍价拿件拍卖品。
比，竞买制定理价位，应该尽量回避整数价位，定稍高点，避免别抢占整数位。
许买拍卖喜欢幅度“跳叫“报价，显示实力，表明志必勇气。
很况，“跳叫“价格常常超其竞买价位许。
实际，套路技巧，房产业，参与拍卖老油条，参加许土拍卖场次。
果易估价艺术品，喊比拍价叫价，真吓唬住很少参与拍卖竞争者。
土拍卖靠吓唬劝退竞拍者，比商健块，拍价2.513亿，直接喊3亿吓唬住老油条。
每块土，公示期间，竞标房产公司它进深入研究，何，本控制，营销，未盈利少，等等，套流程方案，底价。
果底线3亿，感觉花3亿买值，照按照原定计划竞拍，超3亿元，省钱更。
今房产般，各房产公司理性竞价。
恒D产8号；
星辰产9号。
亿科产，2号；
龙江产，11号；
......
每举牌号，代表竞标公司，拍卖师进拍卖，知资料，算知，场助通耳麦帮提醒，举牌哪公司。
“2号，2.53亿！”
很快，亿科始举牌抢拍。
几秒钟，举牌喊价。
“11号，2.54亿元。”
“12号，2.55亿元。”
“2.6亿!”喊价举6号牌，气势很高涨，像块已经囊物。
“8号恒D，2.7亿元。”
“9号星辰产，2.71亿元。”达柯南举牌，星辰产由举牌，今已经42岁，参与拍卖百次。商健做老板，拍卖熟悉，超预先底价，管。
“8号恒D，2.75亿元。”
“9号星辰产，2.76亿元。”达柯南继续举牌，始啃价。
连续两次喊价，场房公司往边，陌公司，听。
“8号恒D，2.80亿元。”
“9号星辰产，2.81亿元。”
“8号恒D，2.83亿元。”
“9号星辰产，2.84亿元。”
达柯南连续四次死磕，其它公司暂停竞拍，先形势，感觉星辰产势必。
价格，超产产公司底价，退竞拍。
正死磕，恒D产方间内摸清方法。
犹豫，几秒钟内举牌，拍卖师始喊倒计。
喊“二次价2.84亿元”，恒D产再加举牌加价。
“8号恒D，2.85亿元。”
“9号星辰产，2.86亿元。”恒D产刚落声，达柯南淡淡表，感觉毫，别加少，加百万元。
恒D产张犹豫，眉头皱，往达柯南眼，琢磨透法。
“次，9号星辰产，2.86亿元，？”拍卖师始提醒。
“二次，9号星辰产，2.86亿元！”
拍卖师场，次喊：
“三次，9号星辰产，2.86亿元！”
“咚”声，落槌。
“交！”
“恭喜星辰产获E-12-01块。”拍卖师按木锤重重落名朗声喊。
竞拍拿，雁南飞站身，向恒D产张拜，微笑：“感谢张承让，感谢各位承让。接块，星辰位竞拍。”
话很客气，语气却卑亢，代表公司。
“客气，凭实力竞拍。”恒D产张笑，挥回礼。
商健很满雁南飞达柯南表，刚才拍价，真担忧，哪怕喊价三亿三千万元，接受。
，达柯南死磕，陌公司，让琢磨透，终放弃。
2.86亿元，楼价2011元/平方。
价格很便宜，亩价达335万元。
接三块拍卖，商健属继续完。
方案块，89.21亩，终让价达3.4亿元，楼价2286元/平方。
竞拍土，必须月内余款打入政府指定银账户。果超期或毁约，将进罚款，甚至被政府黑名单。
拍卖完，商健庆祝宴。
参与酒宴，粤城8。
众喝少酒，喝完，回酒店呼呼睡。
二，商健召，主关土宜。
房产公司拍土，并立刻工，续，，五证二书。
常常房产五证二书，指《建设规划许证》、《建设工程规划许证》、《土使证》、《建筑工程施工许证》《商品房预售(销售)许证》。四证齐全，才工建设。
二书《住宅质量保证书》《住宅使明书》；二书建筑封顶，今急。
五证两书，分七步骤。
步，向土部门交易交完款钱，拿土交易协议及《建设批准书》；
二步，向市级规划局办理《建设规划许证》（1证）；主确认建设项目位置范围，范围内建筑内何设计，涉及。
审核东西。主环保、消防、邮电、 电业、供水等部门见规划主管部门见，比邮电部门，审核项目位置埋电缆，免工被挖掘机挖断。
三步，取土，向土局办理领取《土使证》（2证），才算正式取土；
应先办理《建设规划许证》，符合建设规划，才办理《土使证》。
《建设规划许证》符合建设规划批准文书。凭借《建设规划许证》才办理《土使证》。
很，很容易两者先顺序弄混。
四步，规划设计，施工报建，提交规划设计图，向市级规划局办理领取《建设工程规划许证》（3证）；
步骤涉及东西很，耗费间，主设计图纸，提交审核，比形图、平规划图、建筑工程方案图、照分析图、彩色透视效果图、坐标放线图、管线综合图、竖向图。
商健系统商店资料库购买几套高级未社区建筑图纸，供参考，像户型图建筑图，直接照抄，省许设计间。
合理性价比户型图，室布置，节约建造本。
五步，招标，寻找施工单位，向市级住建部领取《建设工程许证》（4证），工建设。
六步，打桩建基、建设楼层符合预售政策求，申请《商品房销售(预售)许证》（5证），正式销售。
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商什候取商品房预售许证，由商项目方政府规定，每方或区域标准，
阶段，般主建筑封顶，银才正式预业主办理银贷款。
七步，完工，商品房交付，涉及两书。
目存商《土使证》《建设规划许证》工，边工变申请《建设工程规划许证》《建设工程施工许证》，形式存定风险，果与政府关系，问题则。
管怎，工需四证拿，通常需几月间，少则1月。
四证进程房公司款交快快，规划图交快快，终政府续办快快。
像亿科新拍土，月项目已经始打桩，明四证拿快，与政府关系。
预售许证急，工，房达预售求才申请。
流转资金周期影响收益，每进程尽量缩短。
，昨土拍卖完，商健立刻让财务部门缴纳完土费。
接，让机灵员工相关部门走关系。
比提交规划设计图，由城市规划政主管部门审核，果部门规定20工内完，果赶，定几间完。
商健企业班，政府部门，企业技术部门，，催，急，拖拖拉拉，磨洋工，反正拿固定工资，且绩效工资占比高。
，果送礼话，光给领导，给干活。
候，核员工，领导话。领导提醒，规则内慢慢干，敷衍，反正领导知具体花长间。
让加班？
门！
真别，员工叼。
公司，部分领导位置呆久，核员工，公司反显更加重，毕竟找代替难度。
，业单位或企，则另，领导位置坐很久，定干退休。除普通员工麻烦，找普通员工麻烦。
商健让属向政府员贿赂，犯法，定弄巧拙，反正，因异，因制宜。
等坐，商健未社区规划图纸相关文件给众审阅。
3证《建设工程规划许证》取证工，始准备设计。
商健觉几未社区很错。
目，很区此痛点：托幼入幼难、课外教育资源限、停车难、便、物流配套完善、物业收费与服务品质符合，等等。
未社区，解决难点。
未社区满足民活向往根本目民社区，围绕社区全活链服务需求，本化、态化、数字化价值导向，未邻、教育、健康、创业、建筑、交通、源、物业治理等九场景创新引领新型城市功单元。
举简单明，未几快递业达，许快递员快递送门口，等间，少则，长则几间。
果门，拿块“社区服务”平板电脑，选择购买油米酱醋等常消费品，几分钟间，未社区建造输送轨，搬运车区仓库取物品，通埋区轨，楼外安装输送轨，直接输送门。
，输送东西太重，购买东西必须仓库存常消耗品。
模式，直接超市淘汰。菜鸟送包裹，快递员送买门口，直接扔仓库，识别，运输车输送门定点收纳箱。
社区服务搬运车，系统商店，属2020技术资料，LV3购买。
果商健商店购买相关技术资料搬运车话，13，实。
星辰房产公司楼盘，定打响，建立良口碑。
，建造楼盘，定与其它房产公司，创新性，划代性。
未社区，部划代性品。
搞未社区，建造本高，百亩楼盘，花亿元左右，划分千五百套房身，每平方本高六百块钱，，销售单价高千块。
此划代楼盘，商健JIAN商脾性，单价怎高千块钱呢，卖几千块钱，感觉住商店买资料。
几房产业高层，越越震惊，频频称叹。
“真品呀！划代产品。”
“未社区，！”
半，众差，商健让表法：“区规划法，设计部门未重点工规划设计图设计，尽快证拿，尽快土工。”
雁南飞完未社区图纸创，欣喜：“董长，先未社区创性，套图纸设计合理、精妙，拿89平方户型，四四方方，建造容易；入户门干涉，设备放置，卧室外，放置井侧，空调运转，卧室至少听空调运转噪音；积，转化室内空间；南北通透，通风。”
“，象，未社区楼盘盘，怎盛况，将房产业颗惊雷。”
“几套图纸，已经很完，直接套，需修改方。董长、雁，觉几套图纸资料，纳入公司标准化图纸，其它楼盘套。”
“畅，未社区居住环境绿色、低碳、环保，活方式健康、智、便捷，文化氛围放、谐、友爱……诗远方，脚！”技术高工蒲丁，文青病犯。
雁南飞白眼，马屁拍太技术水准，让技术高工提技术见，却念诗。
靠，诗远方！
商健懂图纸，懂具体细节何，听称赞，感觉白花钱。
“，觉问题问题，专业，办，方懂。雁，工，告诉声，明南山区考察边蔬菜基。”
让拍板，哪懂，甩掌柜，做技术搬运工。