119章 土拍卖（4300字更）
终，热巴打电话，纠结死。
才离久，急，估计空见。
商健申城新买新香山路1弄独栋别墅住晚。
闹市独占栋别墅，世梦，逛街，走区；散步，区或附近复兴公园错。
羡慕富豪走进别墅区，今，悠闲走区，其业主。走区，路路投羡慕眼光。
与似等阶，物质条件摆眼，数，闹市栋别墅辈仰望，阶级等级。
【认识十老书友给推荐追书app，野果阅读！真特，车、睡靠朗读听书打间，载 www.yeguoyuedu.com 】
买别墅，商健感觉世城定房执念，方遗憾。
晚，给父母打电话，告诉申城买别墅，让空，散散。虽花钱，被父母唠叨很久，商健通电话，听父母喜悦。
二早，商健赶往粤城。
土拍卖，始。
商健三粤城，入住富力丽思卡尔顿五星级酒店，酒店离粤城塔仅公。
秘书商健预定百平方政粤城塔江景套房，设施豪华，高楼270度观景，独立客厅，四千块钱晚，确物值。
桂城星辰建筑公司几酒店入住，等待老板。
商健客房，洗澡，叫属客房客厅，。
，六围坐茶桌四周真皮沙。
除商健，五房公司四高层高工，分别新任命星辰房产粤省公司经理雁南飞、副兼营销监达柯南、技术监林健、工程部监婉磊技术高工蒲丁。
商健给各倒杯茶，抿口，才：
“雁，土拍卖况。”
商健达柯南拿几宗拍卖土资料，资料提交保证金拿官方信息公司汇资料，场土周边环境彩色照片。
经理雁南飞恭敬：“，董长。各位，先况明吧。
按照老板方向指示，将粤城增城区选择公司处楼盘，增城区几宗拍卖让，其两块，两块土使途城镇住宅、零售商业、餐饮、商务金融。
其块E-07-01，位朱村东与G94交叉路口向西五百米，积59476平方米（折合89.21亩），求容积率2.9，配套房始积200平方，始价2.458亿元，始楼价约1653元/平方米。
另块，E-12-01块，位汽车城广园快速路交汇东北侧，积56889平方米（折合85.33亩），求容积率2.9，配套积400平方，始价2.513亿元，始楼价约1766元/平方米。
块，按照目增城房价趋势，认块毛坯售价定价9500元/平，，楼价超2300元/平方，才保证利润。
二块，毛坯定价9800元/平，竞拍楼价超2400元/平方。
今，已经提交保证金，据拿消息，竞争，主恒D产、亿科、保利、招商蛇口、富利产等十几房公司。”
商健边资料边听雁南飞述，两片土本利润做估算，判断否值投资，估高竞拍价。
保密条例，清楚。算猜别概估价，果超预算，敢敢继续竞拍另外回。
雁南飞估算估算，许遗漏，让积极言，明再次踏勘，陪老板两块实际况。
月，增城区房价均价8900元/平，底，将增涨1.05万/平。
议完，商健让雁南飞留。
顺便问问题：“雁，房产公司般缴纳什税？方太清楚。”
雁南飞老板很恭敬，觉老板懂属正常，耐：“，房产公司需交纳税：营业税、城建税、教育费附加、税、印花税、房产税、土使税、契税、土增值税、税等。各省况，差。”
“听复杂，税，感觉头晕。”
“挺复杂，般真弄清楚，写例，，概清楚。”
雁南飞拿张白纸，唰唰唰写串文字数据。
几分钟，递给商健。
————————————————
【假设：土费=3.2亿元，计划10万平方
、假设：营业收入=16亿元（商业、车位、住宅）
二、本=土费3.2亿元+1项5项相=76000万元
1）报批报建费=2400万元（240元/平方）
2）期准备费=1600万元（160元/平方）
3）社区管网工程费=5000万元（500元/平方）
4）建安工程费=30000万元（3000元/平方）
5）园林工程费、配套设施费、资本化利息=5000万元
三、销售项税金及附表=1项5项相=13112.9万元=约13000万元
1）营业税=营业收入5%=8000万元
2）土增值税=营业收入2.5%=4000万元
3）教育专项资金=营业收入0.1%=160万元
4）印花税=工程支0.03%（工程支=本-土费-利息=约43000万元）=12.9万元
5）教育附加税、城乡建筑维护税、防洪基金=约880万元（取费基数概8000万元，税率约11%）
6）土使税=6元/平方×10万平方=60万元
四、期间费=销售费+管理费+财务费=约5000万元
————————————————
利润额=营业收入-本-销售项税金及附表-期间费=160000-76000-13000-5000=66000万元
净利润=利润额75%（企业税利润额25%）=66000万元×75%=49500万元
投资=本+期间费=81000万元
投资利润率=66000/81000=81.4%
销售利润率=66000/160000=41.25%】
雁南飞罗列例比较简单易懂，商健外，很快明白，赞：“嗯，例通俗易懂，概搞清楚。很房利润率十点，难忽悠？”
雁南飞摇头：“老板，张纸利润率数据，按照全部销售完房商铺计算，高很。实际，房公司销售，利润率很低，甚至亏本。，房利润率十点，指销售利润率。
管怎，业投资利润率算非常高，果六七月内清盘，投资利润率特别高，很业远远比。
罗列数据跟实际况差异，相差，几楼盘。”
“嗯，什，先回吧。”
商健留写数据，雁南飞点头，退老板套房。
二早，商健房公司几高层实踏勘拟让土，解土状周边环境。
土片荒凉，周边公路已经建。
八九亩左右土，其实，啥，市场价格值三亿元左右，亩值三千万元左右。
半，再次。
刚刚升级，商健拿金8亿元。
买技、招聘才购买技术资料，花亿元，买别墅，花2500万元。
态农庄40亿元，边扣除，，资金概6.5亿元。
买土钱肯定够，估计两块交价三亿元，竞争少话，定花三亿元。
二块85.33亩，记，片区域盖，20，房价涨三万五。
底规划13号铁经，区离铁站口新塘站口直接距离五百米左右，且区房。
拍卖间5月4号午三点钟，点河区公共资源交易楼标二厅。
，公司已竞买保证金汇入指定银账户，将竞买申请资料按求准备齐全交付公共资源交易，参加报名资格预审，才具备竞买资格。
几吃午饭，休息，带由交易放《竞买通知书》、竞买凭证竞买标志牌，交易。
信息由资源规划局布公告，此次拍卖方式场拍卖。
此次拍卖共拍卖6块，其5块住宅、商住或住宅规划块，1块纯商业或办公、文化娱乐块。
商健等走进拍卖厅，坐五排左边位置，扫参与拍卖。
“三排右方，穿白色POLO衫男，亿科高层何，负责粤城附近几城市土储备房产，很精明，干。”
“二排左四，恒D产粤城公司经理张。恒主攻粤省，特别深市，，缺钱，盘，几亿级别土竞拍，老板。”
参与土竞拍房产公司二十几，数百左右，雁挑重物向老板介绍，商健点头，边打量世让仰望房产佬。
坐拍卖场，身临其境，感觉妙，，已经决定房价佬。
等久，间很快午三点钟。
穿薄款深色西装男拍卖师，儒雅形象，走向演讲台，演讲台右侧两名公证。
“欢迎参加粤城增城5月份土让拍卖，今由主持此次拍卖。此次土拍卖共6块......”
拍卖师简单场白，介绍此次拍卖概况，，背影墙投影屏幕播放各块相关信息视频。
很快，块始介绍。
拍卖增城广场热门块，积78.3亩，土主途普通住宅房，拍楼板价2400元/平，价价3.13亿元，每次增价底价100万元。
商健听拍卖师介绍，思索。
土拍卖市场直房产市场风向标，政府调控产重段，许很商怀念几乎零门槛拍卖市场，彼方政府吸引项目投资，商需缴纳20%，甚至更少土让金便拿，启项目始销售，几乎空套方式积累桶金。
，调控政策波接波台，13，空套白狼套路已经。
今，土拍卖限拍，即限高拍卖价，等17左右，粤城限制房价，土拍卖价进限拍。
往“拍卖”词思价高者。
今土拍卖市场已经几乎单纯价高者，土管理部门招拍挂明书附加系列条件，给商难题。
竞价超高限价，转“竞代建”、“竞降居住比例”、“评比规划方案”等方式进评比。
“块，始竞拍！”
拍卖师刚喊，很快房公司喊价。
竞拍相激烈，经百轮竞拍，终被亿科拍，让价4.60亿元，溢价率46.9%，楼价3527元/平方。
星辰房公司参加块竞拍，等终落槌，雁南飞咂舌，低声向老板楼价太高，毛坯房终售价突破11000元/平方。
商健点头，几月涨势，亏倒亏，少赚罢，位置，价格适话，卖快，资金流转快。
二块，比较热门块，拍价太高，达2900元/平方，少唏嘘政府定拍价太高，让让赚钱呀。
正准备流拍，龙江集团举牌喊价4.3亿元，竞争，终交即溢价率0%，让价4.3亿元。
若拍，估计流拍。两，土价格定价很高，流拍很正常。
接，轮拍三块，正商健85.33亩块。